帝都买房记 - sevck

最近一直理财不行，基金、股市都不稳定，年后回来突发奇想决定买房，从想买、到看房、购房，1天完成，当天就交了定金。

大致流程： 看房前准备→实地看房→排号选房→提交购房资质审核资料，认购→草签，网签合同→付首付款→办理贷款→审批放贷→验房收房→交税→办房本

整理一下购房（新房、商品房）流程，供参考：

1、去售楼处，当然也可以找中介带你去，一般中介费是不收你的，中介费是从售楼处拿。（因为去的时候，这个楼盘实际上已经开盘几个月了，如果新盘可能需要验资、排号选房，感觉中介实际上也没什么用。。）

去售楼处，会前台会让你先填表，到访、售楼处接待的销售，售楼的销售会给你讲解楼盘的位置、周边配套、户型，也会带你去看一些样板间。

看完之后，会给你算  你想要的楼层、楼栋，楼栋北京好像都是一房一价，也就是，均价可能都相同，但是每个房子的价格会根据楼层、户型价格也不一样。

看样板间可以多问问交付的标准，新房的价值取决于：采光、楼栋外立面、物业（个人认为），最好选择大一点的、有实力的开发商

2、确定好房子、价格后，售楼处会跟你算首付的钱（全款、贷款），这些都没问题需要缴纳10万的定金，需要交个北京首套40%（可以和售楼处约定X月完成缴纳，一般都在理财，提取需要时间），并且需要有5年社保。

10万定金此时是存放在开发商里的，你可以有7天的时间考虑，7天内，不想买是可以退的，销售会给你收款回执，一般都是电子版了。相当于占坑。签订 《北京商品房认购书》

3.自己也确定要买了，需要给售楼处的销售，北京购房资格核验平台的二维码（http://bdc.ghzrzyw.beijing.gov.cn/eo/wizard/mainMenu.go），然后准备先草签

草签就是合同前的约定了，与网签的合同区别在于没有网签的编号，草签注意看有没有霸王合同条款，不利因素，噪音等，另外销售会跟你说，草签的合同不能拿走，此时要求一定要拿走。

霸王合同，一般现场也很难看出来，回家可以找探访的公众号等，与相同业主沟通，一般会有业主群，也可以在里面看他们的维权事项。

4、支付首付款，此时支付的首付款，都要打入监管账户里了，一般售楼处财务处也都会明示 监管账户和非监管账户，此时一般按照合同约定时间内就可以，此时空余时间刚好可以和业主们维权。

维权不合理的地方，虽然模版是统一，但是附加的一般都会有霸王条款，此时要看业主们是否齐心了，我们当时也算让开发商整改了一部分。http://bjjs.zjw.beijing.gov.cn可以搜自己的小区网签进度。

5、支付完首付后，自己不补款了，霸王条款更改的差不多了，网签也快到时间了，可以向开发商去网签合同、要首付款发票、网签合同，网签完需要坐等登封，封顶完才可以办理贷款（最好买房前先自查征信有没有问题，如果贷款办不下来，就违约了）

售楼处会有几家合作的商贷，现在都走LPR了，利率都是一样，4.3%+55个基点=4.85%

要注意不同的就是，提前还款有没有限制、预期违约金、有没有所以组合贷，提前还款次数、是否支持线上、线下还款，公积金还是划算。贷款自己办理就行，售楼处代办2000大洋，

封顶后，办理贷款，等交房、验房等等。

公积金贷款网申上传合同提示：
1、一定合同正本
2、合同正本封面
3、旧版合同第5到第9页（共有产权第5到11页）
4、合同生效页（第20页左右找带有盖章签字的页面）
5、联机备案表
6、贷款金额页（各合同不一样：查找位置在补充协议或者合同中间页或者偏后位置或者付款方式里寻找）
7、系统提示中的本人基本材料（户口本，身份证，结婚证等按照提示即可）

施工进度可以关注各种探访群，定期会去工地看施工进度。

验房最好自己去找一些验房：

同期其他新盘交付时候查出来的问题：

6、缴纳各种税（契税、增值税、面积差、公维、物业、供暖）各种费，契税首套小于90的1%，大于90得1.5%