房地产多箭齐发-市场与政策角力白热化
如果说去年的房地产泡沫出清属于小打小闹，那么今年已经来到出清激烈的时。最新70城数据出炉，验证了太多以往看起来不可思议，但又是经济规律下的必然结果，过去市场迷信房价永远涨，之后信仰转向一线和强二线永远涨，再到一线永远涨，与现在一线城市跌幅普遍高于二线城市的现实形成鲜明对比。北上广深同比分别下跌：8%，7.5%，10.2%，8.5%，这还是统计数据下的平均表现，尤其是老破小之类居住属性差，或者过去金融属性高的学区房，跌幅会更大，一线永远涨的信仰终究还是败给了市场规律和现实，反而是平均跌幅显著高于二线城市，理由也很清晰，稀缺是肯定稀缺的，但投资属性也是显著高于二线城市的，稀缺熟悉在投资过热的时候已经体现在当时的价格里面了，结合高基数，跌幅都能买一套二三线的房子了，现在就看高杠杆群体还能扛多久吧。
随着市场力量越是强大，政策就越是担忧硬着陆带来的经济冲击，必然也是各类逆周期调控的密集推出周期，紧迫性也越来越高。前年到去年的政策多是不痛不痒的降息降准等，公积金使用，甚至还有多孩可以多买房的以改兼赈政策，就连以旧换新也是纯市场层面的，房地产中介主导的三方协议，毫无吸引力可言。除了银行几乎没有太多的让利空间，反而认为不限制就是奖励，优先推出不需要花钱的政策。尤其是新房市场，既不想放松限跌令，房企好不容易降价在相对高价（相比现在）卖出去的房子，硬是让把钱退回，又不不改革特色预售制下的居民风险保障，还要高杠杆的居民自愿继续加杠杆来接盘，导致的结果就是看起来几百条政策连续不断的推出，但实际上效果几乎没有，市场出清的速度甚至都没有丝毫改变，成交量继续大幅下跌，房企的回款困难进一步加剧了庞氏信贷的信用崩断速度，还会加速风险的外溢，任何房地产为锚的金融投资品都存在大幅缩水的情况。
在这种市场这头猛虎越发拴不住的情况下，多部门协商共同推出了多项过去看来足够爆炸性的政策，市场力量和政策力量的角力进入白热化阶段，本篇我们盘点一下近几天密集推出的房地产政策及其可能得影响。
1. 货币政策层面
央行几乎每次都是首当其冲的，虽然其基本没什么独立性，本次也基本延续以往救市的政策策略，只是力度更大一些，主要集中在三个方向：
a.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限
b.首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%
c.下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
也就是未来各个城市的商贷将按照市场供需关系来定，不再设置LPR-20bp的政策下限，比如现在理论上的首套房贷款利率政策下限应该是3.75%，为什么说是理论上呢？因为房价连续下跌的城市，留了一个后手，可以阶段性取消首套房房贷利率下限，比如南京已经跌到3.45%，低于理论上的政策下限30bp。
而随着市场化定价的放开，理论上房贷利率不再具有下限，完全取决于市场的货币供给和信贷需求，按照市场信贷的一般规律，信用保障越高，利率越低，这就让这种商贷利率还有一个市场的下限参考，就是公积金贷款利率，现在也降到2.85%，也就是未来很可能出现一大批低于3%的商贷利率，这取决于当地房地产信贷需求的热度。
除了降低利率外，配合一个重量级的政策，降低首付比例，虽然前几年已经普遍从30%下调到20%，而本轮进一步下调了首付比例，首套房到15%，二套房到25%，最离谱的还是二套房，比以前的首套房贷款比例还低，这个政策相比于利率下调政策来说，副作用要大得多，其实就是鼓励居民更极致杠杆接盘房子，尤其是房地产下行周期，跌10%个点加上各种中间成本，比如税收和利息等成本，房子还没拿到手就可能成为负资产。
更极致杠杆在美国的次贷危机中扮演重要角色，居民杠杆极限往往是点燃系统性金融风险的导火索，这类政策促使的高杠杆，必然是一把双刃剑，而现在房地产是市场的出清和相关的发展问题，本身就是过去十几年的房地产疯狂挖掘居民储蓄和负债，带来的消费不足和抗风险能力下降，解决办法竟然是进一步加杠杆维系，这其实就是主动吹大泡沫和进一步透支未来的做法。
2. 集体财富兜底层面
第二支箭也并非常规的刺激政策，而是依靠集体财富负债来接盘库存的房子，一方面降低市场的供给，另一方面给房企回款加速未完成房地产的建设，大家肯定会问钱从哪里来，又回到了央行的身上。央行称设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，本质是向政府部门主导的国资定向发放贷款，负债自然是集体的。
当然你以为这个钱就结束了，未来还有大把的钱要花，收购需要钱，未完成的商品房改造也要钱，公租房的管理运维需要钱，配套也要钱，这只是一个开始，尤其是国有资产与市场化运作最大的差异在于效率。比如花集体的钱办事效率往往极低，并不像市场经济下效率优先，自己花自己钱肯定心疼，花别人钱干自己的事自然就是另外一种方式，这就导致了3000亿的贷款可能只是一个开头，未来央行还不断的开放口袋来维系这些资产的改造和运维，最后还是会遇打破上海的公租房分配的问题，简单理解这东西最后到底谁有权用也要打一个问号。就好比房地产的风险来源于一条链上所有人的贪婪，带来了庞氏信贷的崩溃风险，而央行又必须不断的放开钱包，充当最终贷款人的角色，来给这些既得利益者创造的风险埋单，最后集体资产的优势可能分配不到大众身上，但债务是大概率跑不掉，最后不排除再来一次国有资产私有化来还债的狂欢。
房地产泡沫破裂之后引发的系统性金融风险，各个经济体确实都是拿纳税人的利益来填坑，历史也证明其可以缓解一定成都的着陆冲击，代价也是显著的，集体负债或者政府负债会迎来激增，并且进入长期以后选择会越来越少，风险会越来越难以处理，其实就是专栏前两篇的长周期中的进退维谷讨论，本质还是把未来的钱拿来现在花掉，如果能保证资金的使用效率，则以债养债对于软着陆的效果越好，如果效率无法保障，反而成了既得利益者分配的狂欢，那么刺激效果未必有，但代价则是实打实的，最后都是居民和未来整个经济体的负担。
3. 分利集团与特色预售制改革层面
老读者应该了解系列文章关于过去房地产过热周期分利群体的划分，第一档是土地财税，第二档是银行利息，第三档是房企分利，第四档是投资者的收益，在房地产上行周期，土地财税每年以远超GDP增速的增长一路增长到8.7万亿，信贷扩张中，吃利差的银行和以房地产为锚的投资品，也是躺着赚钱，房企虽然毛利率比较低，但作为手套也是有特权的，没有一个是省油的灯，常见的办法就是提前确认收入和财务造假，分配融资和预售资金池的钱，并且往往转移出去，根本就无法追回。最后一个则是各类炒房客，当然也分时机，如果是早期低入，又在2019年~2021年左右高抛，那么就是分利者，如果在这个阶段投资，那么就是前三个分利群体的养分。
随着房地产在市场规律下的出清，供需关系发生重大逆转，后来者不玩了，接不住了，这些原本的分利者都得做出让步，比如银行的利差达到历史低位，房企降价出售，投资者打骨折变现，唯独土地财税暂时还没看到任何让步空间，要说央行定向信贷给地方国资，收购未建成的烂尾楼算不算出力，其实也还是有歧义的，如果这些钱根本没想着还呢？而土地财税又是房地产的最大头成本，未来的改革方向必然是地方土地财政的替代。
回到这个问题，过去的四方集团，除了土地财政以外，几乎都在做出改变，这也是市场的魅力，过去过热周期不平等的合约，把房地产的分利做到极致，而风险又几乎都在掏空家庭储蓄和背负几十年负债的购房者身上，就出现了现在这种神奇的现象，居民连带利息花140万，购买一个造价只有20万左右的房子，还大规模烂尾了。不得不感概特色预售制对收益和风险的剥离设计的如此精妙，就连按质按时交付这种最基本的业务，也需要住建部表态，让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子，难道以前不应该给居民合格的房子吗。
公摊、特色预售制以及限跌令是现在需求端最关注的三个改革方向，而政策一味的在供给端折腾，市场依旧疲软，且没有居民参与的资产和经济循环，一定是效率极低的，而只有当市场撞了南墙，或许才会加速这类改革的推动，而现在正是市场出清力量和宏观政策力量相互角力的关键时刻，也是既得利益者难得求着出钱购房者的时刻，也是这三个点最好的推动时刻，否则居民继续不参与，自己左右到右手又得消耗多少政府负债空间呢。
**总结起来：**现在是房地产市场最差的时候，但也是对于过去极度畸形分配问题的解决最好的时候，既得分利者少赚几个点，换来的是居民巨大的生活压力降低，比如少分配一个点用到房屋质量和设计上，让居民拿到更多的实际得房率，获得较好的居住属性。少分配一个点在土地成本上，少分配一个点在利息上，这都是广义的税收，更多的钱留在居民手上，有能力消费和婚育，从而带动消费乘数和巨大的就业市场，这才是反复强调内循环的实现方式。少分配一个点在特色预售制的资金池分配上，多一点居民购房权利的保障，让居民敢于参与这个游戏，否则以现在各个环节的信用破产程度来看，不切实让利，仅靠鼓励居民加杠杆是很难拖住如此规模的市场，反而可能出现南辕北辙的结果。可以确定的是，居民杠杆越高，消费越弱，经济增长潜力越小，就业压力越大，金融风险压力更大。即便学日本和美国强势靠政府举债托底，也是代价极高的，不如再降低点购房成本和增加点权力，在公摊、特色预售和限跌令上做出改变，把房子以收入水平可以接受的程度，卖给居民部门发挥居住属性才是消化泡沫的最低成本做法，总好过集团负债折腾下的分配无底洞。长篇更新不易，支持是原创的动力
