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三个属性的转向-未来房价的支撑几何

逻辑与现实经济

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2024-07-14

房地产走势已经相对清晰,即供需关系发生重大变化,从高速城镇化结合政策调控下的供不应求,到现在的新房和二手房供给库存过剩,市场需求萎缩,各地结合起来密集推出几百条政策来刺激楼市,然而市场反响平平。最有意思的是,内地的很多房地产政策都是学习香港模式,然而却又做了特色的“改良”,比如监管资金的使用,各个环节的贪婪导致庞氏的风险疾速膨胀,最后所有压力都给到了购房者身上,比如今天的另一个热点,某地的13年出售的预售房,到现在还在烂尾状态,解决办法是购房者再按照每平米1300块钱补交,纵观全球可谓是独树一帜。

当然这个只是现阶段遇到的问题,且很多事情已经非常清晰,本篇更加关注的是公共福利支出与房地产庞氏信贷的问题,且是比较长期但又可预期的事情。即我们依靠土地财税一次性征收二三十年的税,短期内大举扩张基建,以间接福利的形式返还给经济体,当然这种福利返还比存在巨大的问题,这里我们姑且不关注效率的问题,重要的是,任何基建都需要投入大量的运维费用,而以前非常依靠土地财税透支未来税支撑,意味着十几年的税放在一年花,假设房地产的庞氏信贷受阻,必然导致地方的财税大幅下降,现阶段也就下降了不到一半,我们也可以预期未来城镇化率到底,市场存量房子推出后,这些靠长收税短支出方式维持的基建(姑且认为是福利)将会大幅受阻,从而导致房地产原本捆绑的公共福利也将缩水。

1.   房地产三属性的衰退-投资属性

房地产的三个属性系列文章经常讨论,即居住使用属性,金融投资属性,地方隐形税收属性,然而三个属性也不是一成不变的,而2022年至今就是典型的重大转变期。

最先受到冲击的就是金融投资属性,根据70城房地产价格的变化,其实房子从2020年开始,多数城市都不具备投资属性,只是惯性思维让人们对于预期收益期待过高,对于预期风险认识不足,依旧投入到房地产的投机活动中,其实这个阶段投资的群体,多数都是在给银行打工,那点增值很难覆盖银行的信贷成本。但市场的惯性思维和投机热度并没有衰退,这个期间需求依旧强势,结果就是更低的议价权,即更高的利息,更高的房价和更高的烂尾风险。房价只要还在涨,哪怕1%,即便跑不赢资金成本,大家的信心还是有的,尤其是看着一线城市的走势,即便不住在一线也还是大受鼓舞。

转变自然也就出现在2022年,大家发现涨的城市越来越少了,跌的有一大半,这时很多人才醒悟过来,原来房子真的会跌,这个信心基本在2023年一线同比出现下跌是信仰被击碎,思维转化也就在一瞬间。市场迅速形成共识,尤其是投资者,很多人做着坚实的两面派,一面给市场打气,鼓吹者房价还会在政策刺激下回暖,另一面则迅速的高位套现离场,而2022到23年本人见识过太多这类群体了。房价永远涨的信仰崩溃以后,投机属性出现转向。

2.   房地产三属性的衰退-地方财税属性

第二个受到影响的就是地方隐形财税的税收属性,市场有大量的库存要去,那么自然就没有那么多土地的需求,尤其是到现在还设置了底价,反正有城投举债兜底,就好比涨价是市场行为,所以取消地价上限,而底价则又是特色非市场行为,对于有利于地方财税的往往睁一只眼闭一只眼,而一旦不利于地方财税则会出手干预。但并不能真的把房地产拉起来,从2022年开始,土拍断崖式下滑,在大量城投兜底下,依旧缩水近四分之一,房地产的税收属性也在2022年开始转向。

这就导致了另一个比房企风险还大的庞氏信贷形成,就是地方的隐形债,专门去查了某经济强省的土拍数据,得到的结果即触目惊心,除了摇号得到的土地有私企参与以外,尝试性的搜了剩余的几家,经过几层控股,国资和地方城投的占比之高触目惊心,有意思的是,取名为智慧和科技,光看名字以为是某家科技公司拍地,实际上是国资控股和本地管委会共同投资的房地产开发企业。仅从这一项,一年增加的隐形负债就高达百亿,我国这么多省份,谁都不知道水下到底藏了多少高息的隐形债,左手倒右手,创造出更大的风险,这也给本篇关注的主题-未来公共支出缩水问题埋下伏笔。

3.   房地产三属性的衰退-居住使用属性

最后一个则是居住属性,居住属性在我国有比较特殊,有着特色的户籍制度,公共福利分配也并非以公平为初衷,而是捆绑着房子售卖,比如新城的土拍,往往是先把一部分人的公共福利剥夺,转移到新区,比如医疗资源和教育资源,再把学位和房子牢牢捆绑,我知道的某些地方甚至小学和初中学位拆分来卖,一个绑定房子一个绑定车位,且一套房一个车位只能给一个孩子用,所谓的公共资源价高者得,优胜劣汰,更加社达,同时,本地的公共支出还包括公园,道路建设等等。

教育资源来说,2022年也发生了重要的转折,主要是16年生育率达到登峰,而刚好对应的是22/23年入学,意味着从此之后,每年竞争入学的人数将呈现断崖式下降,并且越往后,与之捆绑的教育资源越不稀缺,有意思的是,年轻人失业率极高,从经济角度来看,教育投入的收益如此之低,远低于世袭罔替的阶层固化收益,中产卷的收益也将大幅下降。

此外,地方财税捉襟见肘,最先节流的方向大概都是阻力最小的,你看人家大基建不还在发力么,包括以防灾为目的的特殊国债,也是基础建设的一部分,不要看中央政府负债加速,地方政府负债也在加速,赤字不断拉升,但还是没有直接福利的增加,反而会调高一些基本保障的缴纳基数,庞氏结构结合分配不均,让保和税很多时候都无法区分,随着未来房子所捆绑的公共福利支出下降,房子的居住使用属性支撑房价的能力也将弱化,而第一步则大概率从学区房开始清算,未来可能还有老社区的维护问题。

总结起来: 2022年开始,房地产的三个属性发生了重大的转变,金融属性首当其冲,房地产信仰不再,尤其是在一线下跌中被击碎,仅仅一年多,很多人自己都没发现自己潜意识已经发生了改变。紧接着就是地方的隐形财税属性,市场不参与,结果就是地方的特色赤字货币化,创造出预计比房企的庞氏信贷大数倍的庞氏信贷,且利率极高,债务膨胀速度极快,成为未来也可以预见的比房企庞氏信贷更危险的灰犀牛。

一般认为,房地产最差也还有居住属性,但忽略了与房地产相关的公共福利不是一成不变的,过去房地产高增长时期,地方或多或少溢出来一些公共支出来反哺购房者,然而随着地方高负债陷入恶性循环,能削减的方向必然是阻力最小的,那么问题来了,谁的议价权最低?结果就是过去靠着几十年税收透支支撑的极少公共福利和间接福利,也将发生弱化问题,从而连居住和使用属性也将跟着弱化,还有一些是被动的公共福利弱化,比如所谓的稀缺教育资源,少子化结合年轻人高失业率,让这项惯性思维支撑的投资也将出现转变。同时我们经济体在债务扩张周期花掉了未来的钱,这种习惯导致未来承诺的兑付很大可能都会出问题,成为新的税源和要补交钱维持居住属性的可能性非常大。

庞氏信贷结合特色收益成本剥离,任何未来的承诺和公共支出都是不可靠的,很多案例都能证明这点,所以不要天真的认为房地产的居住属性能稳定不变,在投机属性衰退后能作为房价最后支撑。**长篇创作不易,如果您觉得文章有益,请推荐给更多读者阅读,**感谢您的关注、推荐和支持,将是公众号长期更新的动力!

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