房地产走势已经相对清晰，即供需关系发生重大变化，从高速城镇化结合政策调控下的供不应求，到现在的新房和二手房供给库存过剩，市场需求萎缩，各地结合起来密集推出几百条政策来刺激楼市，然而市场反响平平。最有意思的是，内地的很多房地产政策都是学习香港模式，然而却又做了特色的“改良”，比如监管资金的使用，各个环节的贪婪导致庞氏的风险疾速膨胀，最后所有压力都给到了购房者身上，比如今天的另一个热点，某地的13年出售的预售房，到现在还在烂尾状态，解决办法是购房者再按照每平米1300块钱补交，纵观全球可谓是独树一帜。
当然这个只是现阶段遇到的问题，且很多事情已经非常清晰，本篇更加关注的是公共福利支出与房地产庞氏信贷的问题，且是比较长期但又可预期的事情。即我们依靠土地财税一次性征收二三十年的税，短期内大举扩张基建，以间接福利的形式返还给经济体，当然这种福利返还比存在巨大的问题，这里我们姑且不关注效率的问题，重要的是，任何基建都需要投入大量的运维费用，而以前非常依靠土地财税透支未来税支撑，意味着十几年的税放在一年花，假设房地产的庞氏信贷受阻，必然导致地方的财税大幅下降，现阶段也就下降了不到一半，我们也可以预期未来城镇化率到底，市场存量房子推出后，这些靠长收税短支出方式维持的基建（姑且认为是福利）将会大幅受阻，从而导致房地产原本捆绑的公共福利也将缩水。
1. 房地产三属性的衰退-投资属性
房地产的三个属性系列文章经常讨论，即居住使用属性，金融投资属性，地方隐形税收属性，然而三个属性也不是一成不变的，而2022年至今就是典型的重大转变期。
最先受到冲击的就是金融投资属性，根据70城房地产价格的变化，其实房子从2020年开始，多数城市都不具备投资属性，只是惯性思维让人们对于预期收益期待过高，对于预期风险认识不足，依旧投入到房地产的投机活动中，其实这个阶段投资的群体，多数都是在给银行打工，那点增值很难覆盖银行的信贷成本。但市场的惯性思维和投机热度并没有衰退，这个期间需求依旧强势，结果就是更低的议价权，即更高的利息，更高的房价和更高的烂尾风险。房价只要还在涨，哪怕1%，即便跑不赢资金成本，大家的信心还是有的，尤其是看着一线城市的走势，即便不住在一线也还是大受鼓舞。
转变自然也就出现在2022年，大家发现涨的城市越来越少了，跌的有一大半，这时很多人才醒悟过来，原来房子真的会跌，这个信心基本在2023年一线同比出现下跌是信仰被击碎，思维转化也就在一瞬间。市场迅速形成共识，尤其是投资者，很多人做着坚实的两面派，一面给市场打气，鼓吹者房价还会在政策刺激下回暖，另一面则迅速的高位套现离场，而2022到23年本人见识过太多这类群体了。房价永远涨的信仰崩溃以后，投机属性出现转向。
2. 房地产三属性的衰退-地方财税属性
第二个受到影响的就是地方隐形财税的税收属性，市场有大量的库存要去，那么自然就没有那么多土地的需求，尤其是到现在还设置了底价，反正有城投举债兜底，就好比涨价是市场行为，所以取消地价上限，而底价则又是特色非市场行为，对于有利于地方财税的往往睁一只眼闭一只眼，而一旦不利于地方财税则会出手干预。但并不能真的把房地产拉起来，从2022年开始，土拍断崖式下滑，在大量城投兜底下，依旧缩水近四分之一，房地产的税收属性也在2022年开始转向。
这就导致了另一个比房企风险还大的庞氏信贷形成，就是地方的隐形债，专门去查了某经济强省的土拍数据，得到的结果即触目惊心，除了摇号得到的土地有私企参与以外，尝试性的搜了剩余的几家，经过几层控股，国资和地方城投的占比之高触目惊心，有意思的是，取名为智慧和科技，光看名字以为是某家科技公司拍地，实际上是国资控股和本地管委会共同投资的房地产开发企业。仅从这一项，一年增加的隐形负债就高达百亿，我国这么多省份，谁都不知道水下到底藏了多少高息的隐形债，左手倒右手，创造出更大的风险，这也给本篇关注的主题-未来公共支出缩水问题埋下伏笔。
3. 房地产三属性的衰退-居住使用属性
最后一个则是居住属性，居住属性在我国有比较特殊，有着特色的户籍制度，公共福利分配也并非以公平为初衷，而是捆绑着房子售卖，比如新城的土拍，往往是先把一部分人的公共福利剥夺，转移到新区，比如医疗资源和教育资源，再把学位和房子牢牢捆绑，我知道的某些地方甚至小学和初中学位拆分来卖，一个绑定房子一个绑定车位，且一套房一个车位只能给一个孩子用，所谓的公共资源价高者得，优胜劣汰，更加社达，同时，本地的公共支出还包括公园，道路建设等等。
教育资源来说，2022年也发生了重要的转折，主要是16年生育率达到登峰，而刚好对应的是22/23年入学，意味着从此之后，每年竞争入学的人数将呈现断崖式下降，并且越往后，与之捆绑的教育资源越不稀缺，有意思的是，年轻人失业率极高，从经济角度来看，教育投入的收益如此之低，远低于世袭罔替的阶层固化收益，中产卷的收益也将大幅下降。
此外，地方财税捉襟见肘，最先节流的方向大概都是阻力最小的，你看人家大基建不还在发力么，包括以防灾为目的的特殊国债，也是基础建设的一部分，不要看中央政府负债加速，地方政府负债也在加速，赤字不断拉升，但还是没有直接福利的增加，反而会调高一些基本保障的缴纳基数，庞氏结构结合分配不均，让保和税很多时候都无法区分，随着未来房子所捆绑的公共福利支出下降，房子的居住使用属性支撑房价的能力也将弱化，而第一步则大概率从学区房开始清算，未来可能还有老社区的维护问题。
总结起来: 2022年开始，房地产的三个属性发生了重大的转变，金融属性首当其冲，房地产信仰不再，尤其是在一线下跌中被击碎，仅仅一年多，很多人自己都没发现自己潜意识已经发生了改变。紧接着就是地方的隐形财税属性，市场不参与，结果就是地方的特色赤字货币化，创造出预计比房企的庞氏信贷大数倍的庞氏信贷，且利率极高，债务膨胀速度极快，成为未来也可以预见的比房企庞氏信贷更危险的灰犀牛。
一般认为，房地产最差也还有居住属性，但忽略了与房地产相关的公共福利不是一成不变的，过去房地产高增长时期，地方或多或少溢出来一些公共支出来反哺购房者，然而随着地方高负债陷入恶性循环，能削减的方向必然是阻力最小的，那么问题来了，谁的议价权最低？结果就是过去靠着几十年税收透支支撑的极少公共福利和间接福利，也将发生弱化问题，从而连居住和使用属性也将跟着弱化，还有一些是被动的公共福利弱化，比如所谓的稀缺教育资源，少子化结合年轻人高失业率，让这项惯性思维支撑的投资也将出现转变。同时我们经济体在债务扩张周期花掉了未来的钱，这种习惯导致未来承诺的兑付很大可能都会出问题，成为新的税源和要补交钱维持居住属性的可能性非常大。
庞氏信贷结合特色收益成本剥离，任何未来的承诺和公共支出都是不可靠的，很多案例都能证明这点，所以不要天真的认为房地产的居住属性能稳定不变，在投机属性衰退后能作为房价最后支撑。**长篇创作不易，如果您觉得文章有益，请推荐给更多读者阅读，**感谢您的关注、推荐和支持，将是公众号长期更新的动力！
