救楼市一年，市场为什么不买单了?
此前的系列文章，分析了凯恩斯主义与我国的适配程度，以及使用凯恩斯工具刺激市场时应该警惕的三个事情：稳定的货币，稳健的金融以及高效的政府。我们经济经历了四十年的高速增长，期间有过几次打破传统经济周期的标志性事件，踏上经济全球化并将传统的产能过剩限制器打破，限制产出的不再是国内的消费能力，而是全球各个区域的消费，尤其是长期以欧美为代表的消费市场，完美的扮演了经济全球化中的世界工厂角色。
而第二个延续经济增长的节点，则非常依赖凯恩斯主义干预经济，以房地产为工具的金融扩张，既包括极致的货币政策，表现为广义货币供应量M2与GDP的比值已经超过2.2，货币供应从何08年至今已经翻了接近7倍，远高于GDP的增长幅度。极致货币政策之外还有极致的财政政策，政府投资每年的增长都大于GDP增速，是拉动经济增长的重要马车，所谓的投资驱动型，换句话来说是政府引导的投资驱动型，此前文章也分析了政府部门在开支大幅增加的情况下还能维系较好的负债率，一方面是靠房地产把杠杆转移到居民头上，另一方面则是地方政府担保的城投债务计入到企业部门，这也是极致财政政策可预期的代价。
房地产作为特殊的工具，与经济发展模式密切相关，其实在2019年疫情冲击之前，多数城市已经不具备投资价值，数学关系则是增长已经无法覆盖各项成本，包括5~6%的贷款利率，而真正的明面下降出现在2022年，热度迅速下降，土拍作为房地产的预期，下降24%，今年依旧呈现下降的趋势，70成二手房已经连续十五六个月下降，这还是在政策不间断的推出刺激房地产的政策下的表现，市场自发出清并没有减速的迹象，倒是与之相关的庞氏信贷暴雷越来越多，市场是一个整体，一些兑付出问题，必然带动一系列的连锁反应，由点及面的扩散，多米勒骨牌式的传导，大头可能还在后边。本期我们回顾下这一年的救楼市政策，为什么本轮如此密集的刺激楼市市场就是不买单呢？文章较长，约4300字。
1. 经济环境的转变
一般认为拉动GDP增长的是三架马车，即投资、消费、出口。由于现在各个经济体政策不可能不干预市场，就导致了财政政策工具成为刺激经济的必要措施，且不同经济体干预经济的能力差异很大，我国则是大政府和混合经济体最典型的代表，所以这里还要把政府购买单独列出，也就是第四架马车。
正如开头的描述，我国的经济周期非常特殊，在经济全球化中的地位举足轻重，也与国际需求周期牢牢绑定，换句话就是非常依赖经济外循环，再细致一些就是拉动经济增长非常依赖出口。依靠国际市场好处在于可以短期不依赖内需，打破传统工业国内部消费不足带来的经济限制器，实现更长周期的经济增长，双刃剑的另一端必然受到国际需求的波动。从去年开始美联储开启快速的加息，虽然市场的消费收缩相对缓慢，但越往后，市场需求下降越显著。
国际需求的收缩是很容易预期的，当然这也不是我们一家的问题，这几年很多常年贸易顺差的外循环经济体，都出现了贸易逆差，包括德国、日本已经韩国。客观来说，虽然7月进出口数据出现了较大幅度的同比下降，但考虑到去年的高基数，我们的出口其实也没那么差，叠加人民币贬值，也还贡献了800多亿美元的贸易顺差，但也应该意识到，经济大环境中，靠出口劳动GDP增长可能不会太乐观，今年两大金融机构虽然都给出了高于我们5%预期的经济增速，但也对出口做出了悲观预期，认为会成为拉低GDP增速的因素。
第二架马车的消费，正如前面的讨论，我国过去非常依赖外循环，相应的忽略了内需的培养，反倒是在08年之后为了刺激经济，过度的挖掘了居民的储蓄和负债能力，居民杠杆可谓是飞速增长，抗风险能力大不如前。深层处的原因是财富更加集中，让货币政策即便再宽松，也很难滋养到真正缺钱的居民身上，从一个存量房贷利率的下调的推动上就能看到这点。谈到居民杠杆总是喜欢和发达国家比，但谈到福利保障又非常喜欢和欠发达国家比，居民韧性再强也有极限，低欲望社会与非暴力不合作就是现在市场给出的回答，这已经是世界上最好的居民了，再难也没有出现系统性的违约把风险传递给整个金融体系，只是你再期望居民还能贡献更多的消费就有点强人所难了，巧妇难为无米之炊啊，不能总是靠借钱消费吧，这样利滚利以后问题更大。
第三家马车的投资，7月的社融数据触目惊心，社会融资规模增量为5282亿元，很多人都怀疑是不是小数点错了，相比于今年其他月份的几万亿，真就是一个零头。尤其是住户部门的私企，信贷意愿大幅减弱，甚至还在自发处理自己的杠杆，也就是提前还贷，居民部门的贷款还下降了2000多亿，贷款创造存款，提前还贷也必然湮灭存款，这也部分能够理解居民存款贷款双降低，但投资消费并没有任何好转的原因。消费和投资其实相辅相成的，没有消费，企业没有利润也不会去举债扩张，反倒是会自发去杠杆，也就带来了更大的就业压力和薪资福利的下降，从而进一步让高杠杆的居民缩减投资和消费，投资下降很大程度和过去的透支有关。
第四架马车是政府购买，政府购买必然依赖财政收入，今年上半年的一般性公共预算收入虽然还不错，超过10万亿，但相比来说只是地方的其中一个财政来源，另一条大腿则是卖地，今年上半年的土拍数据惨不忍睹，不超过100亿的省会城市就有6个，这些城市多数都进过千亿俱乐部，现在卖地也就是以前的零头，这架马车现在只能靠城投隐形债艰难维系，但庞氏信贷最大的问题就是膨胀太大，未来不排除财政收入连利息都结不清的情况。
房地产所面临的经济大环境发生巨大的转变，我们经济体是遇到了很多次的发展问题，但总是可以靠高增长消化风险，但投资、消费、出口、政府购买四架马车同时熄火的情况没有发生过，既有传统经济周期的产能过剩消费不足风险，还有凯恩斯主义过度使用之后的系统性金融风险的现代金融风险，房地产不可能脱离掉这个基本的经济环境，这也是去年到今年从按月发的政策到几乎每天都有政策推出，市场还是丝毫不买账的重要原因。
2. 南辕北辙的救楼市政策的预期验证
去年十月就在观察救楼市政策，当时最担心的就是继续拿更大的风险去换短期的风险，从而出现南辕北辙的救楼市政策，现在政策已经救了一年多的楼市，我们可以回顾下诸多政策，市场的响应也都是可以看到的，从而看看到底救了个什么市？
凯恩斯主义过度使用之后，会表现出两种代价，一种是滞胀，在工业国反而不是什么大问题，因为现在缺的是消费而非供给，也是工业化和科技发展给所有人的红利。第二个则是庞氏信贷和相关的金融风险，这个在我国最近几年非常显著，以房企为代表的庞氏信贷崩断，设计负债规模出问题的都达到万亿级别，一个人负债可能还关联着另一些人的负债，比如供应商的垫资本身可能也涉及到银行的贷款和工人的工资，庞氏信贷崩断后，谁的话语权低，谁受到的损失越大，既得利益者吃干抹净以后还要打着弱者的旗号继续圈钱，问题一个没解决，反而债务积累更庞大了，关键是某大也只是暴雷早而已，后边还有大量的房企看着呢，拖了几年解决什么问题了？反而是资产缩水更严重了。
房地产泡沫涉及到金融体系的安全，但万事有因有果，房地产上行周期，信贷扩张就不可能兼顾利润和风险，信贷发放越多，明面上吃利差的金融体系预期收益暴涨，待遇在很长时间都是远高于平均水平的。然而，大家的偿债能力在信贷激增下是下降的，带来了不止居民口的偿债压力，还有非金融企业部门，地方债务等一系列偿债压力。信贷扩张，既得利益者分利，各个部门加杠杆的时候怎么想不到风险呢？现在房价降一点一堆人跑出来喊风险，房地产本身就是群狼分食居民储蓄和负债的工具，现在居民实在扛不住了，价格逐渐回归到购房者可承担的范围是正常的市场行为。
从去年开始，房地产出现了明显的下行甚至市场自发出清的趋势，泡沫的特点就是不稳定，稍微的扰动就可能出现暴雷，为了维系这种脆弱的资产，只能靠刺激后来者借更多钱，这也是这一年依赖你能看到为数不多可以真正刺激楼市的政策中，几乎都只能依赖刺激居民借更多钱来参与这条路，降低首付比例，降低信贷门槛，降低利率，增加公积金贷款额度，都是希望再挖掘一波居民本身所剩不多的抗风险能力，完全没有学到日本和美国房地产泡沫和金融危机的历史经验，经济下行，唯独给居民加杠杆是最危险的事情，也是去年本人判断房地产救市政策南辕北辙和放大风险的重要原因，现在看来难免唏嘘，总是在所有可能的选择中走风险最大的那条，大概还是和分利结构有关吧，收益私人化、风险全民化、代价社会化。
南辕北辙来源于一个奇怪的逻辑：现在金融体系因为高杠杆而风险频发，所以要供给更多的杠杆来维系，尤其希望居民继续借钱，把风险转移到居民头上消化，这就是一些满嘴仁义道德的群体，天天喊着为了大家的资产安全负责所干出的事，满眼过去其实都是吃人，且拿未来整个金融体系的安全来满足部分人的利益诉求。
真正不让房价下降的，大家从去年到今年也能看出来，根本就不是房企，房企想着办法的“降价”来规避限价，比如送点物业，送点家电，送个车位，甚至送点黄金。这就是典型的非市场行为，涨的时候赖市场，跌的时候就要特色处理，还是那个问题，房价下跌有代价，把房价涨到年轻人看不到未来，就没有代价了？人啊，还是要换位思考的，要有底线思维。
现在限购、限售、限贷基本都已经放的很开了，除了一线城市几乎都已经形同虚设了，唯独剩下一个限价，既想出清库存，还不想让价格回归市场的供需关系，李超人降价吸引来了几万需求，怎么就说降价没用呢。不讲价市场不买账，还要打着一些其他的名义给自己台阶下，比如团购，就可以突破备案价的下限，本质是一种政策默许的特殊降价方式。政策什么都想干预本身已经是一种风险积累的来源，比如浩浩荡荡的涨价去库存，代价远比收益要大得多，劳动者的价值观，年轻人的心气，消费能力和内循环，财富结构失衡和阶层固化，生育率，金融体系风险，地方债的膨胀，房企的烂尾楼规模等等都是不可估量的代价，最重要的到现在还不懂得止损，继续拿金融体系的安全去赌，效果几乎不会，但风险大概会像某大一样更快速的放大。
所以刺激政策就变成了现在的情况，不允许大幅降价到居民可以承担的范围，房地产坚守不降价，购房者坚持不买，仅靠让金融体系进一步降低信贷门槛，比如连多套房的首付比例都打下来了，鼓励市场借钱维系这脆弱的庞氏信贷。市场并不买单，年轻人的失业率屡屡突破上限，既不想买单，也扛不住这么大的庞氏信贷。结果上来看，房地产在市场力量下的量价齐跌，一个资产，不仅有巨大的泡沫，如果流动性还在持续下降，风险根本就没有得到缓解，反而更大了，在酝酿更大的雷。现在大家看到的房地产相关的几万亿问题可能都还只是冰山一角，继续这么南辕北辙的救市延续下去，怕是积累的风险更大，最怕的是完成了收益和风险的剥离，房地产泡沫所带来的冲击更大。
任何经济体都会遇到经济周期问题，直面问题并不可怕，可怕的是拿未来的筹码填短期的坑，把居民垫在下面的方式不是软着陆，而是牺牲经济未来的做法。**长篇创作不易，如果您觉得文章有益，请推荐给更多读者阅读，**感谢您的关注、推荐和支持，将是公众号长期更新的动力！
